マンションのリフォームについて

大丈夫ですか、あなたの大切なマンション

「あれ？廊下に水がたまっているなぁ」なんていうことはありませんか。

新築で入居されたマンションも日々風雨にさらされているうちにどうしても劣化していきます。しかもそれは見えないところで進んでいきます。

また地震が頻発したり経験したことのない雨が降ったりで自然環境は容赦なくあなたの大切なマンションに襲い掛かってきます。

ここではマンションの劣化を示すポイントをあげてみました。一般的にマンションでは次のような目安で修繕を行うケースが見受けられます。

外装	10～15年同時に空調・給湯機器など機械関係の補修、交換
屋根防水	10年～同時に給水、排水管の補修

実際には様々な条件によって建物ごとに事情が異なってきますので、以下のようなことがあれば警戒したほうが良いかもしれません。

タイルやモルタルの欠損、ひび割れはありませんか。
天井や壁に漏水の跡はありませんか。
手すりにサビはありませんか。
水道水に濁りや赤水はありませんか。
台所、浴室で悪臭を感じませんか。

建物の劣化は入居者のみなさんの快適な暮らしを奪うだけではなく人の命を危険にさらすこともあります。

コンクリートの中に入っている鉄筋はサビると膨張し表面のコンクリートを押し出します。そんなコンクリートが塊となって地面に落下したら大変です。

鉄の手すりの埋め込み部分は湿気がたまりやすく腐食しやすいので、体重をかけたときに一緒に落下という事故も報告されています。また漏水によるひび割れや漏電の心配もありますし、廊下が滑りやすくなり転んでケガ…などということもあります。

劣化を最小限度に抑えるには早期発見し早めの補修をすることで修繕コストを減らすことができます。

修繕工事の目的・範囲を明確に

修繕工事といっても何をどこまで行うか資金との兼ね合いもあり事前にしっかり話し合いをする必要があります。

快適な住環境作りのためには居住者の方の理解、同意が不可欠となります。工事にも様々なものがありますのでいくつか項目をあげてみます。

維持保全のため工事

危険箇所の修復
漏電や漏水など劣化箇所を修復して危険を防止
耐久性の回復
場合によっては補強工事も必要です
日常生活での支障箇所の修復
水道水の出が悪い、赤水が出たり雨漏りがするなどを修復
美観の回復
見た目にも美しくして資産価値を維持します

グレードアップのための工事

建物や設備機能の向上
衛星放送対応や宅配ボックスなど便利な機能を追加
耐震性のアップ
柱や梁の補強や耐震ドアの設置など耐震性能を高めます
防犯、安全性の充実
入口のオートロック化や監視カメラのような安心設備
高齢化対策
スロープや手すりの設置

修繕工事成功のポイント

委員会の設置

管理組合の理事会が率先して計画を推進します。ときには修繕計画の旗振り役として推進委員会を作っても良いでしょう。またメンバーの意思統一も大切です。

居住者との情報共有

修繕の必然性を理解してもらうため現状写真を掲示したり困っていることをアンケートしたり居住者が一緒になって進めていけるような環境作りが修繕計画を円滑に進めてくれます。

公正な計画の遂行

施工会社の選定、経費の支出に関してはガラス張りの透明性が求められます。

早期発見・早期修繕で工事のコストを削減しましょう

劣化が進むほど修繕コストは高くつきます。劣化を放置したことによって修繕費が10倍以上になってしまったケースもあります。

ご存知ですか？専有部のリフォーム

「部屋の中は専有部だから自由にできる」とお考えではありませんか。専有部とは構造壁やコンクリート床の内側のことで玄関ドアや窓は共用部であるケースが多く、バルコニーも共用部の専用使用であったりします。

したがってエアコンの増設で室外機用の配管穴を構造壁に開けるには管理組合の承認が必要です。

また床をカーペット敷きからフローリングにするだけでも音の問題で他の住戸に影響がある場合などは管理組合の承認が必要な場合があります。

事前調査・診断を受けましょう

どこがどの程度劣化しているのか、本当に大規模修繕が必要なのかなど実際の状況を把握するためにも工事前の調査、診断は必ず受けましょう。

それにより修繕を行う範囲が明確になり修繕の方法も選ぶことができます。

診断費用については建物の規模や診断内容、方法によって変わってきますので診断のための下見をしてもらい見積もりをしてもらうと良いでしょう。

業者によっては無料診断を提案するところもありますが、施工を希望するあまり正確な診断結果は望めない場合が多いです。

したがって費用がそれなりにかかると考えたほうが後々のスムーズな修繕計画遂行に有効です。